Acquisto di una casa gravata da mancato pagamento di imposta di successione

Gentilissimi,

ho firmato un compromesso per l’acquisto di una casa oggetto di successione testamentaria, per la quale ho già anticipato una consistente somma a titolo di caparra confirmatoria.

Ho il sospetto che il venditore non pagherà le imposte di successione (8% sul valore catastale, in quanto l’erede non è un famigliare). Se così fosse, l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi sull’immobile che andrò a rogitare o comunque sul mio patrimonio?
Si tenga conto di due aspetti:
- l’importo della caparra confirmatoria è già stato versato ed è molto alto, per cui non posso utilizzare il saldo al rogito per scalare l’importo delle tasse di successione. Ciò che andrò a pagare coprirà quasi per intero l’ipoteca della banca, in quanto la casa è gravata da mutuo.
- Il venditore è proprietario di altri immobili (due già ipotecati, il terzo libero da ipoteche).

Come posso tutelarmi? E’ consigliabile chiedere a mio favore un’ipoteca sul terzo immobile, a condizione che il venditore sia d’accordo?
Grazie molte di un vostro consiglio.
Barbara